주택 취득세 구조

6억과 9억이 경계입니다

6억원 이하는 1%, 9억원 초과는 3%입니다. 그 사이는 계단이 아니라 연속적으로 올라갑니다.지방세법 제11조 제1항 제8호의 산식이 이렇습니다.

세율 = (취득가액 × 2 ÷ 3억 − 3) ÷ 100

7억원이면 1.67%, 7.5억원이면 정확히 2%가 됩니다. 소수점 다섯째 자리에서 반올림해 넷째 자리까지 씁니다.

다주택 중과는 아직 살아 있습니다

완화 논의가 여러 번 있었지만 입법되지 않았습니다.2026년 8월 현재 조정대상지역 2주택·비조정 3주택은 8%, 조정 3주택 이상·비조정 4주택 이상은 12%가 그대로 적용됩니다. 법인은 주택 수와 무관하게 12%입니다.

85㎡ 이하면 농어촌특별세가 0원

전용면적 85㎡ 이하는 국민주택 규모라 농어촌특별세가 비과세입니다.중과세율이 적용되어도 마찬가지입니다. 84㎡ 아파트가 많은 이유 중 하나입니다.

중과되어도 지방교육세는 0.4% 고정

취득세가 8%든 12%든 지방교육세는 과세표준의 0.4%로 같습니다. 지방세법 제151조 제1항 제1호 나목이 중과분을 따로 정하고 있기 때문입니다.

생애최초 감면에 소득 요건이 없습니다

2023년 개정으로 "부부합산 소득 7,000만원 이하" 요건이 삭제됐습니다. 지금은 취득가액 12억원 이하이고 본인·배우자가 주택을 가진 적이 없으면 됩니다. 일반 아파트는 200만원, 전용 60㎡ 이하 소형 주택 등은 300만원 한도로 감면됩니다.

자주 묻는 질문

일시적 2주택도 중과되나요?

아닙니다. 새 집을 산 뒤 3년 이내에 종전 주택을 처분하면 중과 없이 일반 세율이 적용됩니다. 조정·비조정 구분 없이 3년입니다.

공시가격 1억 이하 주택도 주택 수에 들어가나요?

시가표준액이 수도권 1억원(그 외 2억원) 이하인 주택은 중과 대상에서 제외됩니다. 다만 정비구역이나 소규모주택정비 사업시행구역에 있으면 제외되지 않습니다.

분양권과 오피스텔도 주택 수에 포함되나요?

네. 조합원입주권, 주택분양권, 재산세가 주택으로 과세되는 오피스텔은 모두 세대별 주택 수에 들어갑니다 (지방세법 제13조의3).

계산식 전체 보기

[취득세율 — 주택 유상취득]
  6억원 이하      1%
  6억~9억        (가액 × 2 ÷ 3억 − 3) ÷ 100
                 (소수 다섯째자리 반올림 → 넷째자리)
  9억원 초과      3%

[중과 — 지방세법 제13조의2]
  조정 2주택 / 비조정 3주택        8%
  조정 3주택+ / 비조정 4주택+      12%
  법인                             12%

[지방교육세 — 제151조①1호]
  일반 주택 : 취득세액 × 10%
  중과      : 과세표준 × 0.4%  (8%든 12%든 동일)

[농어촌특별세 — 농특세법 제5조①6호]
  전용 85㎡ 이하 : 0원 (서민주택 비과세)
  85㎡ 초과      : 과세표준 × 표준세율(2%로 치환) × 10%
                   중과 시 8% → 0.6% / 12% → 1.0%

합계 = 취득세 + 지방교육세 + 농어촌특별세 − 생애최초 감면
(각 세목 10원 미만 절사)

검산 — 7억원 · 전용 84㎡ · 1주택 · 조정대상지역
세율 1.67% → 취득세 11,690,000원 + 지방교육세 1,169,000원 + 농특세 0원 = 12,859,000원

서울시 ETAX 지방세 모의계산 결과와 일치하는 것을 확인했습니다. (2026-08-28)

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