양도소득세, 이것만 알면 된다

1세대 1주택은 12억까지 비과세

양도가액이 12억원 이하이고 2년 이상 보유했다면 세금이 없습니다. 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주도 해야 합니다.

12억을 넘으면 전액 과세가 아니라 초과분 비율만큼만 과세됩니다. 15억에 팔았다면 (15억−12억)÷15억 = 20%에 해당하는 양도차익만 과세 대상입니다.

다주택 중과가 2026년 5월 10일부터 다시 시작됐습니다

2022년 5월부터 유예돼 있던 조정대상지역 다주택 중과가2026년 5월 9일자로 일몰 종료됐습니다. 지금은 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p가 가산됩니다.

더 큰 문제는 중과 대상이 되면 장기보유특별공제가 통째로 배제된다는 점입니다. 같은 조건이라도 조정대상지역이냐 아니냐에 따라 세금이 2배 가까이 차이 납니다.

장기보유특별공제는 두 종류입니다

일반 부동산은 3년 6%에서 시작해 15년에 최대 30%입니다. 그런데 1세대 1주택이고 2년 이상 거주했다면 보유 40% + 거주 40% = 최대 80%까지 공제됩니다.

거주 2년을 못 채우면 1주택이어도 30% 표가 적용됩니다. 비과세 요건(조정지역만 거주 요건)과 다르니 헷갈리지 마세요.

2년 안에 팔면 세율이 70%입니다

주택을 1년 미만 보유 후 양도하면 70%, 1~2년이면 60%입니다. 기본세율(6~45%)과 비교가 안 될 만큼 높습니다. 분양권은 2년이 지나도 60%입니다.

자주 묻는 질문

필요경비에 뭘 넣을 수 있나요?

취득세, 법무사비용, 취득·양도 시 중개보수, 그리고자본적 지출(확장, 새시 교체 등)이 들어갑니다. 도배·장판 같은 수익적 지출은 안 됩니다. 증빙을 반드시 보관하세요.

일시적 2주택도 중과되나요?

아닙니다. 종전 주택을 정해진 기간 내에 처분하면 1주택으로 봅니다. 이 계산기는 단순 주택 수 기준이라 특례는 반영하지 않았습니다.

기본공제 250만원은 매번 받나요?

연 1회입니다. 같은 해에 두 건을 양도하면 250만원을 한 번만 공제하고 세율도 합산해서 다시 계산합니다.

계산식 전체 보기

양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비

[고가주택 안분]  1세대1주택 + 12억 초과 시
  과세대상 양도차익 = 양도차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액

− 장기보유특별공제
   일반(표1)  3년 6% → 15년 30%  (2%p씩)
   1주택(표2) 보유 3년 12% → 10년 40%  (4%p씩)
            + 거주 2년 8%, 3년 12% → 10년 40%
            ※ 중과 대상이면 공제 배제
= 양도소득금액
− 기본공제 250만원
= 과세표준

× 세율
   보유 1년 미만    70%
   1~2년            60%
   2년 이상         기본세율 6~45%
                    + 조정지역 2주택 20%p / 3주택 30%p
   (중과여도 누진공제는 기본세율표 값 사용)

+ 지방소득세 = 양도소득세 × 10%

검산) 1주택 8억→15억, 보유5·거주5
  양도차익 7억 → 과세대상 1.4억 (12억 초과분 20%)
  장특 40% = 5,600만 → 과세표준 8,150만
  8,150만×24% − 576만 = 1,380만원

국세청 홈택스 양도소득세 자동계산 결과와 일치를 확인했습니다. (2026-08-28)

양도차익	700,000,000원
비과세분	-560,000,000원
과세대상 양도차익	140,000,000원
장기보유특별공제	-56,000,000원 (40%)
기본공제	-2,500,000원
과세표준	81,500,000원
양도소득세	13,800,000원
지방소득세 10%	1,380,000원
합계	15,180,000원

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