종합부동산세 계산 방법

공시가격 12억(1주택) · 9억(그 외)을 넘어야 냅니다

공시가격 합산에서 공제액을 빼고 60%(공정시장가액비율)를 곱한 게 과세표준입니다. 1세대1주택은 12억까지, 2주택 이상은 9억까지 공제돼요. 시세가 아니라 공시가격 기준이라 시세 20억 아파트도 공시가 14억이면 과세표준은 1.2억밖에 안 됩니다.

세율표

종부세법 제9조 (과세표준 기준)
과세표준	2주택 이하	3주택 이상
3억 이하	0.5%	0.5%
~6억	0.7%	0.7%
~12억	1.0%	1.0%
~25억	1.3%	2.0%
~50억	1.5%	3.0%
~94억	2.0%	4.0%
94억 초과	2.7%	5.0%

3주택 이상은 과세표준 12억 초과분부터 세율이 2배 가까이 뜁니다.

1세대1주택은 최대 80% 깎아줍니다

고령자 공제(60세 20% · 65세 30% · 70세 40%)와 장기보유 공제(5년 20% · 10년 40% · 15년 50%)를 합쳐서 80%까지 세액에서 빼줍니다. 70세에 15년 보유면 산출세액의 20%만 내요.

재산세를 뺍니다

같은 집에 재산세를 이미 냈으니 겹치는 부분을 공제합니다. 과세표준에 재산세 비율(45%)과 세율(0.4%)을 곱한 만큼이에요. 15억 1주택이면 약 32만원이 빠집니다.

자주 묻는 질문

공동명의면 어떻게 되나요?

부부 각자 9억씩 공제받거나, 1세대1주택 특례를 신청해 12억 공제 + 세액공제를 받을 수 있어요. 어느 쪽이 유리한지는 나이·보유기간에 따라 다릅니다. 9월에 홈택스에서 선택합니다.

언제 내나요?

매년 6월 1일 기준 소유자에게 부과되고, 12월 1~15일에 납부합니다. 250만원 넘으면 분납할 수 있어요.

일시적 2주택도 중과되나요?

이사로 인한 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택은 9월 16~30일에 신청하면 1세대1주택으로 봅니다. 신청 안 하면 2주택 세율이에요.

계산식 전체 보기

종합부동산세법 제8조·제9조·제10조

1. 과세표준 = (공시가격 합산 − 공제액) × 60%
   공제액: 1세대1주택 12억 / 그 외 9억 / 법인 0

2. 산출세액 = 세율표 적용 (누진)
   2주택 이하: 0.5 / 0.7 / 1.0 / 1.3 / 1.5 / 2.0 / 2.7%
   3주택 이상: 0.5 / 0.7 / 1.0 / 2.0 / 3.0 / 4.0 / 5.0%

3. 재산세 공제 (시행령 제4조의3)
   = 과세표준 × 재산세 공정시장가액비율 45% × 재산세율 0.4%

4. 1세대1주택 세액공제 (합산 80% 상한)
   고령자: 60세 20% / 65세 30% / 70세 40%
   장기보유: 5년 20% / 10년 40% / 15년 50%

5. 세부담 상한 (제10조): 전년 (재산세+종부세) × 150%

6. 농어촌특별세 = 종부세 × 20%

예) 1세대1주택 공시 15억, 60세, 10년 보유
   과세표준 = (15억 − 12억) × 60% = 1.8억
   산출 = 1.8억 × 0.5% = 90만
   재산세 공제 = 1.8억 × 45% × 0.4% = 32.4만 → 57.6만
   세액공제 60% (20+40) = 34.56만 → 23.04만
   농특세 4.6만
   합계 276,480원
   → 홈택스 간이세액계산 276,481원과 일치

공시가격 합산	1,500,000,000원
공제액	-1,200,000,000원
공정시장가액비율	60%
과세표준	180,000,000원
세율	0.5%
재산세 공제 전	900,000원
재산세 공제 (이중과세 조정)	-324,000원
산출세액	576,000원
1세대1주택 세액공제 (60%)	-345,600원
종합부동산세	230,400원
농어촌특별세 (20%)	46,080원
납부할 세액	276,480원

종합부동산세 계산기, 종부세 얼마?

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